В рамках анализа рынка за 2018-2021 год было собранно 4545 объявлений с предложениями на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства в ГО Якутск.
Таблица 1. Количество по ВРИ
| Разрешенное использование | Кол-во |
| ИЖС | 3267 |
| Малоэтажная многоквартирная жилая застройка | 13 |
| Блокированная жилая застройка | 11 |
| Садоводство и огородничество | 1254 |
Рынок продажи земельных участков в ГО Якутск представлен в основном участками индивидуального строительства (ИЖС) и участками для ведения садоводства (СНТ).
Рисунок 1 Количество аналогов собранных за 2018-2021
Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», а также печатные издания, публикующие объявления о продаже объектов недвижимости. Наиболее информативными ресурсом для г. Якутска являются сайты: avito.ru, doska.ykt.ru, youla.ru, domclick.ru, domofond.ru, cian.ru, etagi.com. К тому же, не мало важным, является предоставления информация по сделкам от Росреестра.
Вся информация была проверена на достоверность, достаточность и непротиворечивость. По объектам недвижимости, в отношении которых требовались какие-либо уточнения, производились телефонные переговоры с продавцами. Некорректно представленные сведения о продаже объектов недвижимости в исследовании не рассматривались. К тому же, слишком «подозрительные» объявления не принимались в счёт, так как цена за 1 кв.м. являлась слишком заниженной и не отображала реальную рыночную стоимость. В результате обработки перечня рыночной информации, после удаления объектов с постройками, входящих в зону затопления, а также ценовых «выбросов» осталось 686 объектов. Городской округ Город Якутск был поделен на 36 зон, после обработки перечня было принято решение объединить соседствующие зоны с похожими ценами для удобства восприятия и увеличения количества аналогов в некоторых зонах.
Рисунок 2. Оценочное зонирование г Якутска
Данное оценочное зонирование представлено на интерактивной карте:
Ввиду отсутствия рынка Губинский округ, Заложный район, Октябрьский округ, Центральный округ были объединены в зону № 11 и исключены из статистики.
Таблица 2. Количество ЗУ по округам в черте города и стоимость квадратного метра по 13 сегменту.
| № зоны | Районы города
входящие в зону |
Кол-во | Удельная цена предложения, ₽/кв.м | |||
| Мин-ная | Макс-ная | Среднеариф-
метическая |
||||
| 1 | Намцырский тракт, Племобъединение | 12 | 222,42 | 499,38 | 338,02 | |
| 2 | Намский тракт, 13-24 км., п.Кангалассы, п.Капитоновка, п.Кильдямцы, п.Маган, п.Тулагино, Черта города | 42 | 116,67 | 810,08 | 250,18 | |
| 3 | п.Владимировка, п.Старая Табага, п.Табага, СХПК ‘Хатасский’ | 14 | 150,00 | 1001,00 | 456,06 | |
| 4 | Вилюйский тракт, 13-16 км., Маганский тракт, 5-9 км. | 17 | 725,29 | 1366,67 | 1080,19 | |
| 5 | мкр.Южный, п.Хатассы | 116 | 458,33 | 2244,39 | 781,65 | |
| 6 | мкр.Марха, СОТ Сатал | 165 | 407,37 | 3276,13 | 1078,36 | |
| 7 | мкр.ДСК, мкр.Птицефабрика, п.Пригородный, Покровский тракт, 6-10 км. | 78 | 600,00 | 3962,26 | 2117,11 | |
| 8 | Вилюйский тракт, 3-5 км., Район Областной больницы | 6 | 2511,74 | 5110,73 | 3680,79 | |
| 9 | Гагаринский округ, Промышленный округ, Строительный округ, Хатынг-Юряхское шоссе | 100 | 1349,53 | 6615,21 | 3059,51 | |
| 10 | Автодорожный округ, Сайсарский округ, Сергеляхское шоссе | 136 | 1596,81 | 6805,56 | 3134,59 | |
| Итого | 686 | |||||
Интерактивная карта ГО Якутск с ценами за 1 кв.м.
Рисунок 3 Количество аналогов по зонам в ГО Якутск
Самый большой рынок представлен в Зонах № 6 (мкр.Марха, СОТ Сатал), № 10 (Сергеляхское шоссе) и № 5 (мкр.Южный). Эти районы активно осваиваются, обустраиваются, ведется застройка. В остальных районах города продажа земельных участков ведется не так активно, так как эти районы уже застроены и новые предложения возникают в основном на земельных участках с ветхими постройками, либо чистые участки с уже снесенными строениями. В районах, расположенных в самом центре города или непосредственной близости, такие как Губинский, Октябрьский, Центральный рынок отсутствует. В Заложном районе присутствуют единичные сделки, но так как их очень мало и на их месте возводятся многоэтажные жилые дома, было решено не брать их в расчет.
Рисунок 4. Удельная цена за 1 кв.м. по зонам в ГО Якутск
Самые низкие цены за 1 квадратный метр земли в границах Городского Округа «город Якутск» можно выделить в Зоне № 2 (Намский тракт, 13-24 км., п.Кангалассы, п.Капитоновка, п.Кильдямцы, п.Маган, п.Тулагино) где средняя цена составляет 250,18 р/кв.м. и в Зоне № 1 (Намцырский тракт, Племобъединение) где средняя цена составляет 338,02 р/кв.м.
Самые дорогие цены за 1 квадратный метр земли выходят в Зоне № 8 (Вилюйский тракт, 3-5 км., Район Областной больницы) где средняя цена составляет 3680,79 р/кв.м., в Зоне № 10 (Автодорожный округ, Сайсарский округ, Сергеляхское шоссе) где средняя цена составляет 3134,59 р/кв.м. и в Зоне № 9 (Гагаринский округ, Промышленный округ, Строительный округ, Хатынг-Юряхское шоссе) где средняя цена составляет 3059,51 р/кв.м.. Это обусловлено их близостью к центру города, развитой инфраструктурой и наличием круглогодичного Газо-, Водо-, Энергоснабжения.
Большое влияние на разброс цен влияет расположение участка, близость к асфальтированным дорогам, наличие действующих коммуникаций, а также необходимость вложений таких как отсыпка и облагораживание для комфортной жизни.