Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Якутске, РС (Я).

Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Якутске, РС (Я).

В рамках анализа рынка за 2022 г. отобрано 2233 предложения о продаже квартир в г. Якутске.
В качестве источников рыночной информации для проведения оценочного зонирования ГО «город Якутск» послужили открытые сведения сайтов сети «Интернет» c объявлениями о продаже объектов недвижимости: doska.ykt.ru, domclick.ru, cian.ru, domofond.ru, etagi.com, avito.ru. Также для анализа использованы данные, предоставленные ООО «ИТИС-Групп» (г. Томск), содержащие сведения о предложениях риэлторских агентств на рынке вторичной недвижимости, и информация от Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) о заключенных сделках с объектами недвижимости. Сбор рыночной информации осуществлялся по следующим типам сделок: предложение-продажа, купля-продажа.
Рынок недвижимости наиболее развит на территории г. Якутска, что обусловлено его ролью административно-делового центра и концентрацией большего количества населения.
Для анализа объекты отобраны по следующим критериям:
– Тип (вид) объектов недвижимости – помещение (квартира).
– Площадь квартиры от 20 кв. м. до 70 кв. м. (1 и 2-х комн. кв.).
– Год постройки: с 1990 г. до 2022 г.
– Этажность: 4 и выше.
– Степени готовности – завершенный строительством объект, сданный в эксплуатацию.
– Расположение относительно транспортных коммуникаций – в населенных пунктах в непосредственной близости от транспортных коммуникаций.
– Степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры – наличие подключений всех основных типов инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение).
В основу оценочного зонирования территории положена группировка территориальных единиц по средней рыночной цене в расчете на 1 кв. м площади помещения. Для удобства анализа отобранные аналоги распределены по принадлежности к 9 округам г. Якутска: Автодорожный, Гагаринский, Губинский, мкр. Марха, Промышленный, Сайсарский, Строительный, Октябрьский, Центральный. Автодорожный округ разделен на две части – Автодорожный (район ДСК), Автодорожный (районы ЯГСХА, Радиоцентра, Прометей, Залог).

В таблице 1 приведены значения минимальных, максимальных и средних рыночных цен в расчете на единицу площади помещений в разрезе округов г. Якутска:

Таблица 1 – Распределение рыночных цен в расчете на единицу площади квартир по округам г. Якутска, руб./кв. м.

На рисунке 1 представлена гистограмма распределения средних цен за 1 кв. м. по каждому округу г. Якутска:

Рисунок 1 – Распределение средней рыночной цены за 1 кв. м. по округам г. Якутска, руб./кв. м.

На основе полученных данных о средних рыночных ценах за 1 кв. м. в округах г. Якутска выделено 3 ценовые зоны со следующими интервалами:

Таблица 2 – Ценовые зоны г. Якутска

В зону 1 включены 5 округов: Автодорожный (ДСК), мкр. Марха, Гагаринский, Промышленный, Сайсарский. Средняя рыночная цена за 1 кв. м. квартиры в этих округах наиболее низкая и колеблется в диапазоне от 100 до 130 тыс. руб. В зону 2 включены Строительный и Автодорожный округа (ЯГСХА, Радиоцентр, Прометей, Залог) со средней ценой 130-140 тыс. руб. за 1 кв. м. В зону 3 включены округа с наиболее высокой средней рыночной ценой за 1 кв. м. в диапазоне от 140 до 150 тыс. руб. за 1 кв. м.: Центральный, Октябрьский и Губинский округа.

Графическая схема ценовых зон представлена на рисунке 2. Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей каждому ценовому диапазону. Зона 1 – зеленый цвет, зона 2 – желтый цвет, зона 3 – красный цвет. В зону 4 (синий цвет) на карте включены прочие земли и участок р. Лена, прилегающий к территории г. Якутск. Предложения на данных участках отсутствуют.

Как видно на схеме оценочного зонирования, наиболее дорогие квартиры, относящиеся к 1 ценовой зоне, расположены на территориях, непосредственно примыкающих к центру города Якутск, а квартиры 3 ценовой зоны, обладающие наименьшей стоимостью — в наиболее отдаленных от центра. Также можно отметить, что наиболее высокие средние цены за 1 кв. м. наблюдаются в Губинском округе, что обусловлено массовой застройкой 203 микрорайона многоэтажными домами в последние 7 лет.

Рисунок 2 — Схема ценовых зон для рынка квартир г. Якутска, построенных после 1990 г.