Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Якутске, РС (Я).

Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Якутске, РС (Я).

В рамках анализа рынка за 2022 г. отобрано 2233 предложения о продаже квартир в г. Якутске.
В качестве источников рыночной информации для проведения оценочного зонирования ГО «город Якутск» послужили открытые сведения сайтов сети «Интернет» c объявлениями о продаже объектов недвижимости: doska.ykt.ru, domclick.ru, cian.ru, domofond.ru, etagi.com, avito.ru. Также для анализа использованы данные, предоставленные ООО «ИТИС-Групп» (г. Томск), содержащие сведения о предложениях риэлторских агентств на рынке вторичной недвижимости, и информация от Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) о заключенных сделках с объектами недвижимости. Сбор рыночной информации осуществлялся по следующим типам сделок: предложение-продажа, купля-продажа.
Рынок недвижимости наиболее развит на территории г. Якутска, что обусловлено его ролью административно-делового центра и концентрацией большего количества населения.
Для анализа объекты отобраны по следующим критериям:
– Тип (вид) объектов недвижимости – помещение (квартира).
– Площадь квартиры от 20 кв. м. до 70 кв. м. (1 и 2-х комн. кв.).
– Год постройки: с 1990 г. до 2022 г.
– Этажность: 4 и выше.
– Степени готовности – завершенный строительством объект, сданный в эксплуатацию.
– Расположение относительно транспортных коммуникаций – в населенных пунктах в непосредственной близости от транспортных коммуникаций.
– Степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры – наличие подключений всех основных типов инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение).
В основу оценочного зонирования территории положена группировка территориальных единиц по средней рыночной цене в расчете на 1 кв. м площади помещения. Для удобства анализа отобранные аналоги распределены по принадлежности к 9 округам г. Якутска: Автодорожный, Гагаринский, Губинский, мкр. Марха, Промышленный, Сайсарский, Строительный, Октябрьский, Центральный. Автодорожный округ разделен на две части – Автодорожный (район ДСК), Автодорожный (районы ЯГСХА, Радиоцентра, Прометей, Залог).

В таблице 1 приведены значения минимальных, максимальных и средних рыночных цен в расчете на единицу площади помещений в разрезе округов г. Якутска:

Таблица 1 – Распределение рыночных цен в расчете на единицу площади квартир по округам г. Якутска, руб./кв. м.

Округи г. Якутска Количество аналогов Минимальная, руб./ кв.м. Средняя, руб./ кв.м. Максимальная, руб./ кв.м.
Автодорожный (район ДСК) 77 81 540 115 540,80 174 240
Автодорожный (районы ЯГСХА, Радиоцентра, Прометей, Залог) 271 82 350 139 985,79 183 330,0
Гагаринский 176 82 684,82 118 647,11 160 000
Губинский 308 92 860 146 335,6 200 000
мкр. Марха 13 86 960,8 106 277,0 118 980
Промышленный 190 82 420 129 053,8 194 440
Сайсарский 280 81 344,90 129 416,2 190 821,26
Строительный 477 80 256,8 131 574,12 198 570,0
Октябрьский 261 100 755,7 142 166,4 200 000
Центральный 180 90 313,2 141 451,4 198 522,7
Всего 2233

 

На рисунке 1 представлена гистограмма распределения средних цен за 1 кв. м. по каждому округу г. Якутска:

 

Рисунок 1 – Распределение средней рыночной цены за 1 кв. м. по округам г. Якутска, руб./кв. м.

На основе полученных данных о средних рыночных ценах за 1 кв. м. в округах г. Якутска выделено 3 ценовые зоны со следующими интервалами:

 

Таблица 2 – Ценовые зоны г. Якутска

Ценовые зоны Диапазон цены, тыс. руб./ кв.м. Количество аналогов Округа
Зона 1 -Низкая 100-130 736

Автодорожный (ДСК)

Мкр. Марха

Гагаринский

Промышленный

Сайсарский

Зона 2 — Средняя 130-140 748

Строительный

Автодорожный

(ЯГСХА, Радиоцентр,

Прометей, Залог)

Зона 3 — Высокая 140-150 749

Центральный

Октябрьский

Губинский

В зону 1 включены 5 округов: Автодорожный (ДСК), мкр. Марха, Гагаринский, Промышленный, Сайсарский. Средняя рыночная цена за 1 кв. м. квартиры в этих округах наиболее низкая и колеблется в диапазоне от 100 до 130 тыс. руб. В зону 2 включены Строительный и Автодорожный округа (ЯГСХА, Радиоцентр, Прометей, Залог) со средней ценой 130-140 тыс. руб. за 1 кв. м. В зону 3 включены округа с наиболее высокой средней рыночной ценой за 1 кв. м. в диапазоне от 140 до 150 тыс. руб. за 1 кв. м.: Центральный, Октябрьский и Губинский округа.

Графическая схема ценовых зон представлена на рисунке 2. Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей каждому ценовому диапазону. Зона 1 – зеленый цвет, зона 2 – желтый цвет, зона 3 – красный цвет. В зону 4 (синий цвет) на карте включены прочие земли и участок р. Лена, прилегающий к территории г. Якутск. Предложения на данных участках отсутствуют.

Как видно на схеме оценочного зонирования, наиболее дорогие квартиры, относящиеся к 1 ценовой зоне, расположены на территориях, непосредственно примыкающих к центру города Якутск, а квартиры 3 ценовой зоны, обладающие наименьшей стоимостью — в наиболее отдаленных от центра. Также можно отметить, что наиболее высокие средние цены за 1 кв. м. наблюдаются в Губинском округе, что обусловлено массовой застройкой 203 микрорайона многоэтажными домами в последние 7 лет.

Рисунок 2 — Схема ценовых зон для рынка квартир г. Якутска, построенных после 1990 г.