Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Якутске, РС (Я).

Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Якутске, РС (Я).

В рамках анализа рынка за 2022 г. отобрано 890 предложений о продаже квартир в г. Якутске.

В качестве источников рыночной информации для проведения оценочного зонирования ГО «город Якутск» послужили открытые сведения сайтов сети «Интернет» c объявлениями о продаже объектов недвижимости. Наиболее информативными ресурсами для г. Якутск являются сайты: doska.ykt.ru, domclick.ru, cian.ru, domofond.ru, etagi.com, avito.ru. Также для анализа использованы данные, предоставленные ООО «ИТИС-Групп» (г. Томск), содержащие сведения о предложениях риэлторских агентств на рынке вторичной недвижимости. Кроме того, использована информация Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) о сделках с объектами недвижимости. Сбор рыночной информации осуществлялся по следующим типам сделок: предложение-продажа, сделка-купля-продажа.

Рынок недвижимости наиболее развит на территории г. Якутска, что обусловлено его ролью административно-делового центра и концентрацией большего количества населения. Предложения о продаже квартир в Якутске преимущественно представлены квартирами в многоквартирных домах средне- и многоэтажной жилой застройки.

Средне- и многоэтажные жилые дома расположены на пересечении и вдоль основных улиц города – Лермонтова, Пояркова, Орджоникидзе, пр. Ленина, Ярославского, Чернышевского, Каландаришвили, Октябрьская, Кирова, П. Алексеева, Дзержинского, а также вдоль улиц- выездов из города – Автодорожная – к Покровскому тракту, Петровского- к Вилюйскому тракту, 50 лет Советской армии- к паромной переправе «Якутск-Нижний Бестях». Отдельно стоят микрорайоны 202, 203, Птицефабрики, ДСК, аэропорта. Активно застраиваются многоэтажными домами районы Сайсар, Залога, Областной больницы, Глазной больницы. В общей массе объявлений преобладают здания с 5 и 9 этажами. Самые высокие дома в Якутске имеют 16 и 17 этажей.

Для анализа объекты отобраны по следующим критериям:

• Тип (вид) объектов недвижимости – помещение (квартира).
• Площадь квартиры от 20 кв. м. до 70 кв. м. (1 и 2-х комн. кв.).
• Год постройки: с 1990 г. до 2022 г.
• Этажность: 4 и выше.
• Степени готовности – завершенный строительством объект, сданный в эксплуатацию.
• Расположение относительно транспортных коммуникаций – в населенных пунктах в непосредственной близости от транспортных коммуникаций.
• Степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры – наличие подключений всех основных типов инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение).

Общее количество аналогов, подходящих под указанные критерии, составило 890 объектов.

Также при составлении ценового зонирования учтены следующие данные:

• административно-территориальное деление;
• кадастровые квартала г. Якутск;
• сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной инфраструктуры;
• сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры.

В основу оценочного зонирования территории положена группировка территориальных единиц по средней рыночной цене в расчете на 1 кв. м площади помещения. Для удобства анализа имеющиеся аналоги были распределены по принадлежности к 9 округам г. Якутска: Автодорожный, Гагаринский, Губинский, мкр. Марха, Промышленный, Сайсарский, Строительный, Октябрьский, Центральный. Автодорожный округ разделен на две части – Автодорожный (район ДСК), Автодорожный (районы ЯГСХА, Радиоцентра, Прометей, Залог).

В таблице 1 приведены значения минимальных, максимальных и средних рыночных цен в расчете на единицу площади помещений в разрезе округов г. Якутска:

Таблица 1 – Распределение рыночных цен в расчете на единицу площади квартир по округам г. Якутска, руб./кв. м.

На рисунке 1 представлена гистограмма распределения средних цен за 1 кв. м. по каждому округу г. Якутска:

Рисунок 1 – Распределение средней рыночной цены за 1 кв. м. по округам г. Якутска, руб./кв. м.

На основе полученных данных о средних рыночных ценах за 1 кв. м. в округах г. Якутска выделено 3 ценовые зоны со следующими интервалами:

Таблица 2 – Ценовые зоны г. Якутска

В зону 1 включены 5 округов: Автодорожный (ДСК), мкр. Марха, Гагаринский, Промышленный, Сайсарский. Средняя рыночная цена за 1 кв. м. квартиры в этих округах наиболее низкая и колеблется в диапазоне от 85 до 110 тыс. руб. В зону 2 включены Строительный и Автодорожный округа (ЯГСХА, Радиоцентр, Прометей, Залог) со средней ценой 110-120 тыс. руб. за 1 кв. м. В зону 3 включены округа с наиболее высокой средней рыночной ценой за 1 кв. м. в диапазоне от 120 до 140 тыс. руб. за 1 кв. м.: Центральный, Октябрьский и Губинский округа.

Графическая схема ценовых зон представлена на рисунке 2. Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей каждому ценовому диапазону. Зона 1 – зеленый цвет, зона 2 – желтый цвет, зона 3 – красный цвет. В зону 4 (синий цвет) на карте включены прочие земли и участок р. Лена, прилегающий к территории г. Якутск. Предложения на данных участках отсутствуют.

Как видно на схеме оценочного зонирования, наиболее дорогие квартиры, относящиеся к 1 ценовой зоне, расположены на территориях, непосредственно примыкающих к центру города Якутск, а квартиры 3 ценовой зоны, обладающие наименьшей стоимостью — в наиболее отдаленных от центра. Также можно отметить, что наиболее высокие средние цены за 1 кв. м. наблюдаются в Губинском округе, что обусловлено массовой застройкой 203 микрорайона многоэтажными домами в последние 7 лет.

Рисунок 2 — Схема ценовых зон для рынка квартир г. Якутска, построенных после 1990 г.