Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Мирный Мирнинского района, РС (Я).

Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Мирный Мирнинского района, РС (Я).

В рамках анализа рынка за 2022 год было отобрано 82 объявлений с предложениями на продажу квартир в г. Мирный МО Мирнинский район.

Таблица № 1. Количество объявлений

Рынок продажи квартир в г. Мирный МО Мирнинский район представлен в основном квартирами в многоквартирных домах средне- и многоэтажной жилой застройки, а также в многоквартирных домах малоэтажной жилой застройки.

Рисунок № 1 Количество аналогов объявлений квартир по г. Мирный, собранных за 1 полугодие 2022 года

Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», объявления о продаже объектов недвижимости. Наиболее информативными ресурсом для г. Мирный являются сайты: avito.ru, doska.ykt.ru, youla.ru, domclick.ru, domofond.ru, cian.ru, etagi.com.

Город Мирный, будучи промышленным городом, имеет свою уникальную особенность в плане территориального размещения городских объектов. Прежде всего, на характер размещение жилого фонда повлияла разработка алмазной кимберлитовой трубки «Мир», а также удаленность от других крупных населенных пунктов, как РС (Я) так и соседних субъектов РФ.

В г. Мирный существуют 4 основных территориальных ограничения развития зон жилой застройки:

– на северо-западе — находится обогатительная фабрика № 3 с хвостохранилищем;

– на севере — находится большая газовая котельная и рудовозная дорога;

– на юго-востоке — находятся карьер «Мир», аэропорт;

– на юге и юго-западе — развитие ограничивает сложный естественный рельеф.

Для возведения новых домов используются кварталы, занятые старыми деревянными домами 50-х, 60-х годов. Чаще всего это типовые двухэтажные строения барачного типа.

Более современные многоэтажки строились по собственным проектам НИИ «Якутнипроалмаз», которые предусматривали повышенный комфорт и особую, подходящую климатическим условиям, надёжность.

В территориальном распределении жилых зон превалируют зоны застройки индивидуальными жилыми домами – 58% площади всех жилых зон. В количественном распределении жилищного фонда превалирует многоэтажная жилая застройка – 53,6% общей площади жилья.

Основная часть названий районов жилой застройки сложились на основе номеров кварталов, а также исторически обособленных районов города.

Таблица №2. Районы г. Мирный, Наименования районов, доля жилфонда и проживающего населения, номера кадастровых кварталов.

Значительная нагрузка на объекты общественно-делового назначения приходится на кварталы 23 и 24, в которых проживает соответственно 20% и 22% всех жителей города.

После обработки перечня квартир, предложенных к продаже было принято решение объединить в зоны кадастровые кварталы с похожими характеристиками жилья и их ценами для удобства восприятия и обработки информации. Некорректно представленные сведения о продаже объектов недвижимости в исследовании не рассматривались. В результате обработки перечня рыночной информации, а также ценовых «выбросов» осталось 82 объектов.

За основу анализа были взяты 82 объявления, размещенные в базе РАСКО за 1 полугодие 2022 года о продаже квартир в г. Мирном в многоквартирных домах.

Для удобства работы с данными была составлена интерактивная карта г. Мирный с ценами за 1 кв.м.

Рисунок №2. Скриншот интерактивной карты по квартирам г. Мирный

Перечень аналогов был распределен по кварталам, определен минимум и максимум УПКС, выведены средние показатели по кварталам, и далее кварталы были объединены по следующим показателям УПКС: свыше 90 тыс. рублей/кв.м. – 1 зона, от 70 до 90 тыс. рублей/кв.м.- 2 зона, и менее 70 тыс. рублей/кв.м. – 3 зона. Объединенные данные представлены в Таблице №3.

Таблица №3 Количество квартир по районам города

Рисунок №3 Количество аналогов по зонам в г. Мирный

Удельные цены предложений за 1 кв. м. по зонам получились следующими:

1. Зона 1 – средняя цена – 91 125,9 рублей (минимум 78 245,9, максимум 107 391,8 рублей);
2. Зона 2 – средняя цена – 80 660,0 рублей (минимум 275 638,0, максимум 89348,66 рублей);
3. Зона 3 – средняя цена – 66 533,4 рублей (минимум 66 157,8, максимум 70 909,1 рублей).

В виде диаграммы данные представлены на Рисунке №4

Рисунок №4. Удельная цена за 1 кв.м. по зонам в г. Мирный

Рисунок №5. Оценочное зонирование квартир в г Мирный

Самый большой рынок представлен в Зоне № 1 (кварталы 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 20, 22, 23, 24, 25). Этот район застроен комфортабельными многоэтажными многоквартирными домами, в нем расположены здания районной и городской администрации, социально-культурные и коммерческие объекты. Зона является центром г. Мирный.

В зоне №2 (кварталы 9, 14) расположены в основном здания среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки, но в нем уже имеется немного современных многоквартирных домов. В перспективе, с развитием инфраструктуры и при продолжении строительства современного жилья часть зоны может быть отнесена к зоне №1. Зона тесно граничит с Зоной №1.

В зону №3 включены исторически отдаленные от центра обособленные районы города- район Аэропорта, п. Верхний, п. Геолог, п. Заречный, район Вилюйского кольца и квартал Газовиков. Многоквартирные дома в этих районах представлены преимущественно одно и двухэтажными жилыми домами.

Самые низкие цены за 1 квадратный метр жилья в границах г. Мирный можно выделить в Зоне № 3 (кварталы 11, район Вилюйского кольца, пос. Аэропорт, ул. Газовиков, пос. Верхний, пос. Геолог, пос. Заречный), где средняя цена составляет 68,533 тыс. рублей/кв.м.

Самые дорогие цены за 1 квадратный метр жилья в границах г. Мирный можно выделить в кварталах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 20, 22, 23, 24, 25, где средняя цена составляет 91,125 тыс. рублей/кв.м. Это обусловлено их близостью к центру города, развитой инфраструктурой.