Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Покровск Хангаласского улуса, РС (Я).

Объекты капитального строительства «Квартиры» в г. Покровск Хангаласского улуса, РС (Я).

В рамках анализа рынка за 2022 год было отобрано 26 объявлений с предложениями на продажу квартир в г. Покровск МО Хангаласский улус.

Таблица № 1. Количество объявлений

Рынок продажи квартир в г. Покровск МО Хангаласский улус представлен в основном квартирами в многоквартирных домах средне- и многоэтажной жилой застройки, а также в многоквартирных домах малоэтажной жилой застройки.

Рисунок № 1 Количество аналогов объявлений квартир по г. Покровск, собранных за 1 полугодие 2022 года

Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», объявления о продаже объектов недвижимости. Наиболее информативными ресурсом для г. Покровска являются сайты: avito.ru, doska.ykt.ru, youla.ru, domclick.ru, domofond.ru, cian.ru, etagi.com.

Город Покровск является административным, культурным и промышленным центром Хангаласского улуса РС(Я), который находится в центральной  части Республики Саха (Якутия). Город расположен на левом берегу р.Лена, в 75 км от г. Якутска. В Покровске находятся такие промышленные объекты, как завод строительных материалов, гранильный завод, ООО «Базальт», комбикормовый завод, ООО «Лес», ОАО «Лена» (Кыл-Бастахский завод ЖБИ), ГП «Хангаласская типография», АБЗ (асфальто-бетонный завод), нефтебаза, ЗАО «Хангаласский Газстрой» и др., также находятся селекционный участок, ботанический сад.

Сложившаяся планировочная структура города- линейная, имеет вытянутую вдоль реки Лена форму, протяженностью 13 км. Существующая планировочная система города Покровска имеет достаточно компактную форму, вытянутую вдоль реки Лена, учитывающую естественный рельеф местности.

Город Покровск с северной и западной стороны окружен лесным массивом, состоящим, в основном, из лиственницы и березы. Берега реки Лена у города имеют пологие и крутые склоны, изрезанные оврагами

На 2022 год численность постоянного населения г. Покровска составляет 9 506 чел.

Общая площадь жилых помещений 112 463,7м², в том числе муниципальная 107 993,3 м², частная застройка 4 470,4м², в том числе каменного жилья -73 718,4.  Аварийное, ветхое состояние зданий — 65-70%.

Объемно пространственное решение общественного центра  дополняют каменные 4-х этажные жилые дома. Жилая застройка в основном состоит из многоэтажных каменных домов и домов усадебного типа с приусадебными участками.

Жилая застройка состоит в основном из 2-х эт. и одноэтажных деревянных домов усадебного типа с приусадебными участками. В центре, в юго-восточной части города, по улице Орджоникидзе имеются 4-х, 5-ти эт. каменные жилые дома КПД серии 1-464 ВМ, а так же несколько каменных домов в других частях города.

Территориально город Покровск поделен на 8 кадастровых кварталов, (см. Таблицу)

Таблица №2. Кадастровые кварталы г. Покровск

Общественный центр города находится в центральной, юго-восточной части города, расположен на пересечении ул. Орджоникидзе и ул. Николаева, Неустроева и Братьев Ксенофонтовых, и состоит из объектов: администрация Хангаласского улуса, гимназия, Дом культуры, музей, библиотека, банк, детсад.  В основном общественные объекты 1970-1980-го годов постройки, 2-х, 3-х эт., каменные.

Главными улицами города являются улицы Орджоникидзе, Братьев Ксенофонтовых, которые соединяют основные жилые группы с общественным центром.

Жилая территория города Покровска состоит из нескольких микрорайонов- Звероферма, Кыл-Бастах, Нефтебаза, Селекционный, Центральный, Молодежный, районы дач «Эргис», «Сталинка».

Окраины города и центральная часть представлены деревянной усадебной застройкой, разных годов постройки.

В  микрорайонах, таких как Кыл-Бастах, Звероферма имеются свои объекты соцкультбыта –школа, детсад, магазин, клуб и др.
Центральная часть города получает развитие как общественно-деловая зона.

Для удобства работы с данными была составлена интерактивная карта  г. Покровск с ценами за 1 кв.м.

Рисунок №2 Скриншот интерактивной карты

Перечень аналогов был поделен на объявления в квартирах в малоэтажных многоквартирных домах и в многоэтажных многоквартирных домах. Далее в этих двух группах аналоги были распределены по кадастровым кварталам, а в каждом квартале был определен минимум и максимум УПКС, выведены средние показатели.

Аналоги в малоэтажных многоквартирных домах.

По малоэтажным домам. Всего было 4 аналога, расположенных в 3 кадастровых кварталах 102, 103 (Центральная часть города) и 105 (пригородный квартал Кыл-Бастах, который находится на южной стороне города, за одноименным озером). Представлены квартирами в малоэтажных каменных 2-3 этажных домах.

Объединенные данные по удельной цене предложения представлены в Таблице № 3.

Таблица № 3 Перечень аналогов –объявлений о продаже квартир в малоэтажных домах в г. Покровск.

Удельная цена предложения, ₽/кв.м. Разница средних показателей аналогов по кварталам 102 и 103 незначительна, поэтому их объединили  в одну группу. Аналог, расположенный  в 105 квартале имеет цену значительно ниже, чем в 102 и 103 кварталах, в 1,58 раза дешевле чем в центре города (51 698,67 руб/кв. м. против средней цены в 81 820,76 руб/кв. м. в центре),  поэтому его выделили в другую группу.

Таким образом, по аналогам в малоэтажных многоквартирных домах  можно выделить 2 зоны –  Центр (102 и 103 кварталы) и Прочие (все остальные кварталы).

Аналоги в средне и многоэтажных многоквартирных домах.

По предложениям в средне и многоэтажных многоквартирных домах было рассмотрено 22 аналога. Перечень аналогов был распределен по кадастровым кварталам, определен минимум и максимум УПКС, выведены средние показатели по кварталам.

Таблица № 4 Перечень аналогов –объявлений о продаже квартир в средне и многоэтажных домах в г. Покровск.

По данному перечню аналоги расположены в кадастровых кварталах 101(микрорайон Селекционный, расположенный в северной части города, за р. Покровка), 102, 103 (Центральная часть города)  и 105 (микрорайон Кыл-Бастах).

В 101 квартале 2 аналога предложений находятся в единственном многоэтажном доме, по адресу г. Покровск, ул. Северная, д. 1/1. По характеристикам этот дом схож с домами, расположенными в кварталах 102 и 103. Поэтому, создавать зону на основании единственного многоэтажного дома в кадастровом квартале не целесообразно.

По кварталам 102 и 103 диапазон цен предложений имеет незначительную разницу- что по максимумам, что по минимумам. По самым многочисленным предложениям – квартирам в крупнопанельных домах – по 6 в 102 квартале и 6 в 103 квартале разница между средними значениями удельной цены составляет 1668,8  рублей (или 3% от средней цены).

По 105 кварталу  аналог имеет цену в 51 336,15 рублей/ кв .м. (микрорайон Кыл-Бастах), что существенно ниже, в 1,38 раза дешевле  относительно средней цены  в 70693,42 руб/кв.м. , чем в центре г. Покровск.

Как и в случае аналогов в малоэтажных многоквартирных домах можно выделить 2 зоны –  Центр (102 и 103 кварталы) и Прочие (микрорайон Кыл-Бастах).

В целом, при сравнении показателей аналогов между двумя группами: малоэтажным домам и средне – и многоэтажным домам, выяснилось, что различия минимальны. Например, средние показатели предложений, то в малоэтажных домах итоговый показатель составляет 74 455,57 руб./кв.м., а  в средне- многоэтажных домах – 71 201,48 руб./кв. м. разница составляет 3 248,29 руб./ кв. м. (или 5% от цены). Таким образом, в разделении аналогов по группам малоэтажные дома и средне- и многоэтажные дома нет необходимости.

Без группировки на малоэтажные и средне- многоэтажные многоквартирные дома показатели по ценам предложений представлены в Таблице №5

Таблица № 5 Перечень аналогов –объявлений о продаже квартир в многоквартирных  домах в г. Покровск.

 Рисунок №3 Структура аналогов по зонам г. Покровск.

Таким образом, по г. Покровск можно выделить 2 зоны по показателям УПКС – Центр и Прочие.  (см. Рисунок №4)