Промежуточные итоги и очередные задачи государственной кадастровой оценки в РС(Я)

Замотаев С.М.– Главный эксперт Отдела кадастровой оценки ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Основные понятия, термины и определения, используемые в настоящей статье:

Верификация перечней – проверка, уточнение, подтверждение, содержащихся в них информации;

Ценообразующие факторы – характеристики объектов недвижимости и их окружения, оказывающие влияние на формирование стоимости;

Оценочное зонирование — представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Установление ценовых зон и удельных показателей средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования.

В рамках предстоящей в 2019 году государственной кадастровой оценки (далее  — ГКО) объектов недвижимости из состава земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов и объектов капитального строительства в соответствии с Распоряжениями Правительства РС(Я) Государственным бюджетным учреждением РС (Я) «Центр государственной кадастровой оценки» (далее — Центр) в 2018 году завершен основной период подготовки к кадастровой оценке, который включал в себя сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Для того, чтобы представить себе объем работы, проделанной Центром в рамках подготовительных и работ, которые предстоит проделать  в 2019 году, следует более подробно раскрыть, что стоит за общим понятием — «сбор и обработка информации».

Прежде всего – это обработка информации, содержащейся в предоставленном филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Саха (Якутия) Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Обработка данной информации представляет собой верификацию, в которую входит: группировка, представленных в Перечнях объектов недвижимости по видам разрешенного использования (далее – ВРИ) для земельных участков; установление назначения и основных характеристик для объектов капитального строительства (далее – ОКС); определение местоположения объектов недвижимости.

Таким образом, в 2018 году обработка информации проведена в отношении более чем миллиона объектов недвижимости, включенных в Перечни, в том числе: земельных участков сельскохозяйственного назначения — 147 509 объектов; земель населенных пунктов —  314 014 участков; ОКС — 593 101 объектов.

Кроме того, в 2019 году также предстоит обработка дополнительных перечней, включающих подлежащие государственной кадастровой оценке помещения,  не имеющие привязки к зданиям, число которых составляет  более 75 тысяч объектов.

Важнейшим и необходимым элементом для успешного проведения государственной кадастровой оценки является сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости. Согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 Центром был осуществлен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также проведен анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

• информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости;
• информации о рынке объектов недвижимости, в том числе, о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);
• иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

Результатом сбора и анализа информации является подготовленный обзор состояния рынка объектов недвижимости, включающего в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в Республике Саха (Якутия), муниципальных образованиях, территориях, в границах которых проводится государственная кадастровая оценка.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определен перечень ценообразующих факторов и осуществлен сбор сведений о их характеристиках.

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения таких факторов установлено 38,  земель населенных пунктов по городским населенным пунктам 26 факторов, по сельским населенным пунктам – 23. В силу того, что ОКС, как правило, расположены в населенных пунктах, число факторов соответствует числу факторов, установленных для населенных пунктов, с включением в их перечень дополнительных факторов, относящихся исключительно к зданиям и сооружениям, таких как: год постройки; этаж; материал конструкций; состояние объекта; степень готовности объектов незавершенного строительства.

Центром государственной кадастровой оценки в рамках проведения подготовительных работ для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществлялся сбор рыночной информации о ценах сделок и предложений посредством получения допустимых к использованию данных имеющихся в базах данных организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом, в периодических печатных изданиях, на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в сведениях о торгах по представлению объектов недвижимости и мониторингу рынка недвижимости осуществляемого Росреестром. В общей сложности, к началу проведения работ по ГКО собрана информация о рыночных ценах сделок и предложений по более чем 21 тысячи объектов.

В отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым была собрана достаточная рыночная информация Центром было выполнено оценочное зонирование, которое предусматривает разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка на ценовые зоны.

Таким образом, несмотря на трудности, масштабности работ, специалисты Центра справились с поставленными задачами, что позволяет Центру приступить к следующему этапу – непосредственно оценке государственной кадастровой стоимости.

В результате проведения верификации перечней были выявлены различные кадастровые и технические ошибки, количество которых составило более 20 тысяч, исправление большей части которых предстоит в текущем году, что означает, что специалисты Центра продолжат сбор недостающих и исправление недостоверных сведений об объектах недвижимости для актуализации материалов, сформированных при подготовке к проведению ГКО. Таким образом, в 2019 году Центром будут проведены   дополнительные работы в процессе проведения кадастровой оценки, подготовлены к проверке и утверждению промежуточные отчетные документы и Отчеты о кадастровой оценке.

Своевременному решению поставленной перед Центром государственной задачи будет способствовать максимальная ответственность администраций муниципальных образований Республики в предоставлении сведений, запрашиваемых бюджетным учреждением, а также активное участие в этом процессе организаций, предприятий и граждан.  Внесение изменений и исправлений в случае отсутствия какой-либо информации о характеристиках, находящихся в собственности объектов недвижимости или наличия недостоверных сведений о них возможно путем подачи деклараций, воспользовавшись правом подачи Деклараций в Центр государственной кадастровой оценки. Порядок подачи и форму Декларации можно найти на сайте Центра. Сроки подачи деклараций ограничиваются датой утверждения предварительных отчетов.

Таким образом, полноценная достоверная информация, в том числе, предоставленная собственниками объектов недвижимости, позволит Центру обеспечить в 2019 году своевременность выполнения и объективность государственной кадастровой оценки.